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Bail locatif

thematiques 15 avril 2012

La fin du bail de location: en savoir plus!

 

La durée du bail est fixée par la loi, mais elle diffère selon que la location porte sur un logement vide ou meublé et que le propriétaire est une personne physique ou morale.

Pour une location meublée d’une résidence principale, le bail est d’un an minimum et il est reconductible tacitement. Toutefois, lorsque le locataire est étudiant, le bail peut être de neuf mois seulement.

Pour tout logement acquis sous un régime de défiscalisation (Borloo, Robien, Scellier, etc…), le bail est de trois ans. De plus, ces logements doivent être loués vides et comme résidence principale du ou des locataires.

Le bail est également de trois ans lorsque le propriétaire est une personne physique ou une SCI familiale (parents et alliés jusqu’au troisième degré).

Le bail est au minimum de six ans lorsque le logement appartient à une personne morale (société, association, banque, compagnie d’assurance, etc…) ou à une SCI autre que familiale. Une SCI n’a pas le caractère familial dès qu’elle compte, parmi ses associés, une société ou une personne autre que les parents et alliés jusqu’au troisième degré.

Cependant, certaines raisons familiales ou professionnelles, autorisent le bailleur à proposer un bail de moins de trois ans, mais d’un an minimum.

Dès la signature du bail, la raison doit en être indiquée précisément, avec la date prévue de l’évènement : départ à la retraite, retour de l’étranger, logement d’un enfant étudiant, mariage du bailleur ou d’un enfant, etc… Deux mois avant la fin du bail, le bailleur doit confirmer (par lettre Rec AR) que l’évènement a eu lieu. Mais si l’évènement est retardé, le propriétaire peut proposer à son locataire de rester un peu plus. Si l’évènement ne se réalise pas, ou si le propriétaire omet de confirmer que l’évènement a bien eu lieu, la durée du bail est portée à trois ans, calculée à partie de la signature du contrat.

Dans les ventes par lots de plus de dix logements, surnommées ‘’ventes à la découpe’’, un bail de durée réduite peut être proposé au locataire en place : lorsque le congé intervient moins de deux ans avant le terme du bail, le bail est reconduit de droit sur demande du locataire pour rester dans les lieux pendant deux ans à compter de la notification du congé (art. 11-1 de la loi du 6/7/89).

A la fin du bail, le contrat est tacitement reconduit aux mêmes conditions, pour un loyer identique et pour une durée identique, sauf dans trois cas : le locataire donne congé (ce qu’il peut faire à tout moment, de toute façon) ; le bailleur donne congé ; mais en réévaluant le loyer. Il ne peut réévaluer le loyer que s’il est manifestement sous-évalué : la référence est constituée par des logements comparables situés dans le voisinage. Le bailleur doit écrire (Rec AR), au moins six mois avant l’échéance, à son locataire en reproduisant dans sa lettre l’article 17 de la loi du 6/7/89. En effet, c’est cet article, qui permet au locataire d’exercer des recours s’il n’est pas d’accord sur la hausse de son loyer.

Dans ce cas aussi, si renouvellement il y a, il est d’une durée identique au contrat initial.

Le propriétaire-bailleur qui ne veut pas renouveler le bail d’un logement, ou de plusieurs appartements, vides ou meublés, doit respecter un préavis et une procédure minutieuse. De plus, le nombre de cas autorisant ce non-renouvellement est très limité.

Le propriétaire peut donner congé à son locataire dans trois cas principaux : s’il veut vendre le logement ; s’il souhaite faire de ce logement sa résidence principale ou la résidence principale d’un de ses proches : conjoint ; concubin depuis plus d’un an ; partenaire de PACS depuis plus d’un an ; ascendants ; descendants ; ainsi que les proches (même liste) de son conjoint ou partenaire de PACS depuis plus d’un an.

En aucun cas, le logement ne peut être repris pour détenir un pied-à-terre ou une résidence secondaire. Un quatrième cas de non-renouvellement de bail est prévu par la loi du 6/7/89 : l’article 15-I le définit comme ‘’motif légitime et sérieux’’, mais ne donne pas plus de précisions. Les décisions de justice rendues depuis l’ont interprété comme non-paiement du loyer ; tapage (diurne ou nocturne) ; sous location non autorisée ; défaut d’assurance des risques locatifs ; dans tous ces cas déjà survenus, et a fortiori si des situations nouvelles se présentent, le propriétaire ne peut agir que sur décision de justice : ce sont les juges qui apprécient si le motif invoqué par le propriétaire est ‘’légitime et sérieux’’.

Dans le cas d’une location meublée, le congé doit être motivé par le bailleur (cf. motifs ci-dessus) et envoyé avec un préavis de trois mois. Si le délai de trois mois est dépassé, le bail se renouvelle pour un an.

Le bailleur d’un logement non-meublé doit motiver son congé en invoquant l’une des quatre raisons ci-dessus. Le délai à respecter est au minimum de six mois avant la date d’échéance du bail. Ce préavis se calcule à partir du jour de la réception de la lettre (Rec AR) par le locataire ou la signification de l’acte d’huissier. Il est donc très important que le bailleur envoie sa lettre bien avant la date-butoir des six mois. En effet, si le locataire ne va pas chercher la lettre tout de suite et que le délai est dépassé, le bail est renouvelé pour trois ans.

Les conjoints mariés ou pacsés doivent recevoir chacun la notification du congé, sauf si le bailleur n’a pas été informé du mariage ou du PACS. S’il s’agit d’une colocation, chacun des signataires du bail doit recevoir la lettre de congé.

Mais si le propriétaire vend au moins dix logements, loués ou non, dans un immeuble ou ensemble d’immeubles, la procédure est plus complexe. Surnommé ‘’vente à la découpe’’, ce système est réglementé par la loi N° 2006-685 du 13 juin 2006, appelée ‘’loi Aurillac’’, qui a modifié l’article 10-1 de la loi du 31-12-75. Elle oblige le bailleur (souvent une société, mais pas toujours) à effectuer avec les locataires en place une concertation. Il devra ensuite adresser à chacun une offre nominative détaillant les critères suivants : surface du logement ; prix au mètre carré ; prix moyen du mètre carré ; prix total ; critère de différentiation des prix des logements (c’est ce qui explique pourquoi deux appartements de même superficie peuvent être plus ou moins chers : étage ; exposition ; état général de l’appartement ; éventuels aménagements, etc…).

De plus le ‘’vendeur-découpeur’’ doit informer ses locataires vulnérables de leurs droits, en particulier du renouvellement automatique du bail du locataire âgé de plus de 70 ans s’il n’est pas assujetti à l’impôt de solidarité sur la fortune. Et même si le locataire n’est ni âgé ni malade, dès lors que ses revenus sont modestes, son bailleur est tenu de lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités financières.

En dehors de ces ‘’ventes à la découpe’’, tout locataire âgé de plus de 70 ans et ayant des ressources annuelles ne dépassant pas une fois et demie le montant annuel du SMIC, doit se voir proposer par son bailleur un relogement convenant à ses besoins et ses moyens financiers, dans la même commune ou une autre limitrophe. Une exception : si le bailleur a plus de soixante ans ou si ses revenus annuels sont inférieurs à une fois et demie le SMIC, quel que soit son âge.

Dans tous les cas de figure, la lettre de congé doit respecter des règles précises. Si le bailleur reprend son logement pour y habiter ou y loger un proche, il doit clairement indiquer les noms et prénoms de la personne qui va occuper les lieux, et son lien de parenté avec lui dans le cas d’un proche. Si le bailleur est une SCI familiale, la reprise peut se faire au profit d’un des associés.

Lorsque le bailleur met en vente le logement à l’échéance du bail (pour pouvoir le vendre vide et donc en tirer un meilleur prix), sa lettre doit à la fois notifier le congé et faire une offre de vente pour le logement. En effet, le locataire est prioritaire pour acquérir ce bien, sauf si la vente est consentie à un des parents (jusqu’au 4ème degré) du propriétaire (l’acheteur devant occuper le logement pendant au moins deux ans). La lettre indiquera donc le prix de vente, le mode de paiement souhaité (comptant, échelonné,…), et aussi les charges (art.15-II, loi du 6/7/89). La proposition doit aussi détailler la surface, l’existence ou non d’un parking, garage, d’une cave, d’un jardin faisant partie ou non de l’offre.

Toutefois, si le bailleur veut vendre, en cours de bail, son logement occupé, le locataire n’est pas prioritaire pour l’acquérir. Il a le droit de rester dans le logement jusqu’à la fin normale du bail, et aux conditions prévues par le bail. Rien ne change pour lui, sauf le nom du propriétaire.

Lors de la vente à l’échéance, le lettre de congé doit impérativement reproduire la totalité de l’article 15-II de la loi du 6/7/89, qui décrit le ‘’droit de préemption’’ du locataire (une photocopie en pièce jointe n’est pas valable).

Si le locataire ne veut pas acheter le logement, il peut ne pas répondre à la lettre ; et au bout de deux mois, le propriétaire pourra alors vendre à qui il voudra. Mais s’il baisse le prix, à un quelconque moment, il devra en informer son locataire, qui bénéficiera d’un second ‘’droit de préemption’’ de deux mois.

Le locataire qui ne souhaite pas acheter le logement devra le laisser visiter deux heures par jour les jours ouvrables (y compris le samedi). Mais il n’est en aucun cas permis au propriétaire ou à son mandataire de venir en son absence ou à l’improviste.

Le locataire devra obligatoirement quitter les lieux au plus tard à l’échéance du bail. Mais il peut partir avant, dès qu’il a trouvé à se reloger. Il n’a pas à donner de préavis et il ne paiera le loyer et les charges que jusqu’au dernier jour où il aura occupé ce logement. Le bailleur ne peut en aucun cas l’obliger à rester jusqu’à la fin du préavis, ni exiger le règlement d’un mois entier.

Au contraire, si le locataire souhaite acheter le logement, il dispose de deux mois pour accepter (par lettre Rec AR), l’offre du propriétaire. Il dispose de deux autres mois, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur pour signer l’acte de vente. S’il recourt à un crédit et en a informé le bailleur dans sa lettre d’acceptation, il a droit à deux mois supplémentaires. Si le crédit est refusé, son offre devient caduque et le propriétaire est libre de vendre à qui il veut à l’échéance du bail : si le locataire n’a pas utilisé entièrement le délai de 4 ou 6 mois, il peut toutefois rester dans les lieux jusqu’à l’échéance ou partir avant, à sa convenance.

Il ne doit aucun préavis et ne paie loyer et charges que jusqu’au dernier jour d’occupation, c’est-à-dire à la remise des clés.

Dans tous les cas, fixez avec le bailleur la date de l’état des lieux et de la remise des clés.

Il est bon de se souvenir que la formule ‘’tout mois commencé est dû en entier’’ est illégale : si vous remettez les clés le 23, vous ne payez que jusqu’au 23, puisque le congé émane du bailleur.

A ce propos, toute lettre de congé envoyée par le bailleur lui-même, ou par un mandataire, doit obligatoirement mentionner le nom et la dénomination sociale du bailleur, même si le locataire les connaît fort bien et depuis longtemps.

MT/04/2012

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