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Caution ce qui se cache sous ce mot

thematiques 3 janvier 2012

Vous vous portez caution pour un locataire: à quoi celà vous engage t il?


Se porter caution pour un locataire est un engagement lour de conséquences et non une simple formalité visant à rendre service à un proche. De nombreuses questions se posent, de préférence avant tout engagement.
. Un bailleur peut effectivement exiger du locataire une caution ou cautionnement, c’est-à-dire un garant (ne pas confondre  »caution » et  »dépôt de garantie »). Sauf s’il a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives ( »assurance loyers impayés ») et que le locataire n’est ni étudiant ni apprenti.
Si le bailleur a souscrit une assurance GRL ( »garantie des risques locatifs »), il ne peut exiger aucune caution.
Si le locataire est titulaire d’un  »Passeport Logement Etudiant », aucune caution ne peut lui être demandée.
. Si le bailleur estime que la caution ne présente pas de garanties financières suffisantes, il peut la refuser. Mais il ne peut refuser quelqu’un qui n’est pas de nationalité française ou qui vit à l’étranger.
. Si la caution est mariée sous le régime de séparation des biens, son conjoint ne peut pas être inquiété. Dans le régime de communauté réduite aux acquêts, deux cas :si le conjoint a donné son accord express, tous les biens communs sont engagés ; s’il ne l’a pas donné, seule la caution engage ses revenus et ses biens propres.
. En cas de décès de la caution, l’engagement se transmet aux héritiers, mais il est limité aux dettes existant au jour du décès (même si elles n’avaient pas encore été notifiées à la caution).
. Un acte de cautionnement peut être en partie imprimé, mais la nature et le montant de l’engagement doivent obligatoirement être écrits de la main de la caution. Il doit obligatoirement mentionner, en chiffres et en lettres, le montant des dettes que le garant accepte de cautionner, pour le montant déjà prévisible. Pour les éventuels manquements ultérieurs (réparations locatives, dégâts, indemnités d’occupation en cas d’expultion, l’acte doit préciser,  »sous une forme quelconque, mais de façon explicite et non équivoque », ce à quoi la caution s’engage. Pour un logement vide, la caution doit recopier de sa main l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6/7/89, de  »Lorsque » à  »résiliation ».
S’il est rédigé de manière irrégulière ou ambigüe, il peut être nul de plein droit ou annulé par un juge.
. La personne qui se porte caution doit recevoir un exemplaire du contrat de location.
. Dans le cas d’une co-location , toutes les personnes qui se portent caution doivent rédiger un acte chacune de leur main et recevoir chacune un exemplaire du contrat de location.
. En co-location, si les cautions s’engagent  »solidairement », n’importe laquelle d’entre elles peut être chargée de la totalité de la dette, même si son enfant ou ami a quitté l’appartement tout à fait régulièrement, jusqu’à la fin du cautionnement.
. Si l’acte de cautionnement n’évoque que les dettes de loyer et de charges, votre engagement est limité à ces deux cas obligations.
Par contre, vous serez tenu de payer les réparations locatives (y compris remise en éta), pénalités, frais de procédure, indemniés d’occupation , si l’acte les mentionne.
. L’acte doit préciser la durée de cautionnement de façon claire :  »pour une dxurée de six années »  »pour la durée du contrat et de son renouvellement ».
S’il ne la précise pas clairement, vous pouvez dénoncer votre engagement / pour les logements -loi de 89-, à la fin de la période de renouvellement ou de tacite reconduction en cours ; pour les meubles ou baux commerciaux, à tout moment.
. Le propriétaire-bailleur n’est pas tenu de vous informer dès le premier impayé. Si le bailleur est un professionnel, il doit vous notifier le premier incident non régularisé dans le mois suivant.
Si le bailleur veut résilier le bail, il adressera un commandement de payer au locataire par voie d’huissier. L’huissier vous le notifiera aussitôt.
. Si l’acte de caution est solidaire, le bailleur peut se retourner directement contre vous, sans tenter de poursuites contre le locataire. Si la caution est dite  »simple », il ne pourra s’adresser à vous après avoir épuisé tous ses recours possibles contre le locataire.
. La caution bénéficie des remises ou délais de paiement obtenus par le locataire auprès de son bailleur. Si la somme à payer est trop lourde, vous pouvez demander au juge un délai (deux ans maximum). Dans un cas extrême, saisissez la Commission Départementale de surendettement.
. Si le locataire est solvable, ou l’est redevenu, la caution peut assigner le débiteur solvable avant de payer. Après paiement, vous disposez de dix ans (et non cinq), pour engager contre le locataire : soit une  »action personnelle » ; soit une  »action subrogatoire » pour non seulement récupérer ce que vous avez payé, mais aussi le faire expulser, résilier son bail et saisir ses meubles.
. Si vous êtes poursuivi en tant que caution, vérifiez d’abord la validité de votre acte de caution ; la réalité de la dette doit ensuite être établie et justifiée. Sachez que vous ne pouvez pas être poursuivi au-delà de cinq ans (loyer et charges se prescrivent par cinq ans). De toute façon, vos revenus ne peuvent être sasis en totalité : vous avez droit à un  »reste à vivre » égal au RSA, majoré de 50% pour un ménage.

Estimez vos capacités financières avant de vous porter caution, et assurez-vous de celles du locataire que vous allez garantir. Ne surestimez pas vos possibilités et n’encouragez pas un locataire aux moyens faibles à voir trop grand ou trop beau !
Les conséquences peuvent être difficiles à assumer et se répercuter sur des années.

MT/01/2012

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