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Donner congé à son propriétaire

thematiques 14 juin 2011

Le congé donné par le locataire à son propriétaire

Le congé donné par le locataire :
Il peut donner congé à tout moment (pas besoin d’attendre la fin du bail en cours), mais sous réserve de respecter un délai de préavis de trois mois. Cependant, il peut bénéficier d’un délai de préavis de un mois dans certains cas limités par la loi. . Le congé doit obligatoirement être donné par LRAR, la réception faisant courir le délai de préavis.
Et si le bailleur ne réceptionne pas la lettre est-ce que le délai court quand même ?
L’article 15 Loi 6 juillet 1989 visant expressément la réception de la lettre et non sa remise effective au destinataire, la date de première présentation, date de la première tentative de remise de la lettre recommandée, équivaut à sa réception sauf à vider la loi de son sens en laissant au seul bailleur la maîtrise de la validité de la délivrance (CA Versailles, 29 juin 2001). => La date de réception de la lettre recommandée doit s’entendre du jour de la première présentation (CA Paris, 13 mai 1993).
– En cas de perte d’emploi : si le locataire est licencié, il pourra bénéficier d’un préavis réduit à un mois.
Est-ce que le locataire bénéficie d’un préavis de un mois si son CDD arrive à échéance ?
Oui (Cass. civ. 3e, 8 juillet 2009, no 08-14903). En effet, le terme d’un contrat à durée déterminée constitue une perte d’emploi au sens de la loi et donc permet au locataire de donner congé avec un préavis de un mois.
Est-ce que le locataire peut bénéficier d’un délai de préavis abrégé en cas d’obtention d’un stage (dans le cadre d’études universitaires) ?
Non, l’obtention d’un stage n’est pas un nouvel emploi au sens de la loi, le locataire ne bénéficie donc pas d’un préavis abrégé à un mois (cour d’appel de Bordeaux 1re ch., 30 mars 2000, no 98-06791).
Est-ce que le locataire bénéficie d’un préavis de un mois en cas de rupture conventionnelle du contrat de travail ?
Oui (Rép. min. no 40307 : JOAN Q, 16 mars 2010), le locataire peut bénéficier d’un préavis abrégé en cas de rupture conventionnelle (accord entre l’employeur et le salarié pour rompre le contrat de travail) car c’est une perte d’emploi au sens de la loi.
Est-ce que le locataire bénéficie d’un délai de préavis abrégé en cas de démission ?
Non (cour d’appel de Paris, 30 octobre 1997), la démission n’est pas assimilée à une perte d’emploi au sens de la loi, et ne peut donc ouvrir droit au délai de préavis abrégé.
– En cas de mutation : si le locataire est muté (changement de lieu de travail), il pourra bénéficier d’un délai de préavis abrégé.
Est-ce que le locataire bénéficie d’un délai de préavis abrégé dès lors que la mutation n’est que temporaire ?
Oui (cour d’appel de Paris, 22 mars 2001) : même si elle n’est pas définitive, la mutation justifie un mois de préavis.
Et si la mutation est demandée par le salarié locataire ?
Oui (Civ. 3e, 20 janvier 2010, no 09-10287), le locataire qui a voulu sa mutation peut quand même bénéficier d’un délai de un mois pour son préavis.
… et si la nouvelle affectation se situe dans la même ville que là où le locataire habite ?
Oui (Civ. 3e, 22 octobre 2010, no 02-15627), le locataire peut quand même bénéficier d’un délai de préavis abrégé, même si la mutation n’implique pas le changement de ville.
Attention : on ne peut considérer que la perte d’emploi ou la mutation concerne une activité libérale (Civ. 3e, 16 mars 1994) ou commerciale (cour d’appel d’Agen, 22 mars 2000) !
– En cas de nouvel emploi suite à une perte d’emploi : ici, c’est le cas où le locataire a perdu son emploi et en a retrouvé un, tout ça pendant la durée du bail. Ce cas est moins usité du fait que la perte d’emploi est déjà un motif de préavis abrégé.
– Si le locataire perçoit le RMI ou le RSA : dès lors que le locataire est bénéficiaire de l’une de ces aides, il peut donner congé avec un préavis de un mois.
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 vient d’être modifié par la loi Warsmann (loi no 2011-525 du 17 mai 2011, art. 12), relative à la simplification et à l’amélioration de la qualité du droit, et qui étend aux bénéficiaires du revenu de solidarité active le préavis de congé au bailleur limité à un mois, au lieu de trois mois.
– Si le locataire est âgé de plus de 60 ans et si son état de santé le justifie : pour bénéficier de ce délai de préavis abrégé, il faut que le locataire prouve non seulement que son état de santé est dégradé, mais également que le logement n’est pas adapté à cet état de santé (exemple : certificat médical qui atteste que le locataire a besoin d’un climat chaud alors que son logement est dans le Nord).

juin 2011

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