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Jouissance paisible du logement

thematiques 25 septembre 2011

Comment jouir paisiblement de son logement

La jouissance paisible du logement
Le bailleur est tenu d’assurer la jouissance paisible du logement : cette obligation rejoint l’obligation du bailleur de procéder aux réparations tout au long du bail, dès lors qu’elles ne sont pas de nature locative, mais son champ est beaucoup plus large, car elle porte aussi sur les éléments troublant la jouissance et qui trouvent leur origine dans les parties communes (dans le cas où la location est sise dans une copropriété).
L’ascenseur de la copropriété est en panne depuis longtemps et le bailleur ne fait rien. N’en est-il pas responsable ?
Si, il manque dans ce cas à son obligation de jouissance paisible (art. 6b de la loi du 6 juillet 1989) si le locataire habite à un étage élevé et que, malgré des relances auprès du bailleur, ce dernier n’a effectué aucune démarche auprès du syndicat de copropriétaires pour tenter d’y remédier (cour d’appel de Paris, 20 mai 1999).
Dans mon immeuble, il y a beaucoup de bruits du fait des voisins, est-ce que je peux demander à mon bailleur de faire cesser ces troubles ?
Le bailleur ne répond pas des nuisances sonores occasionnées par les voisins dès lors que ces voisins ne sont ni les locataires ni les préposés (entrepreneur, gardiens..) du bailleur (Cass. 3e civ., 15 octobre 2008, no 07-13971). Si le locataire est dans une copropriété et que le bruit vient d’un autre copropriétaire, le bailleur ne sera pas tenu responsable des bruits que ce copropriétaire occasionne. Si le locataire est dans une maison individuelle et que l’auteur du trouble est le voisin de la maison louée, le bailleur ne sera pas non plus responsable. Dans ce cas, il faut agir à l’encontre de l’auteur des nuisances sonores sur le fondement du trouble anormal de voisinage (article 544 C. civ.).
Attention : le bailleur n’est responsable des troubles causées par des tiers (étrangers au bailleur) que si ils portent une atteinte matérielle à la chose louée (ascenseur, fissures dans le murs provoquées par des travaux effectués par des tiers) [Cass. civ., 25 février 2004, no 02-10085]. En effet, dans ce cas, le bailleur est tenu d’accomplir toutes les diligences nécessaires pour satisfaire à la demande en cessation de trouble subi par le locataire, dans le cas où le trouble résulte des parties communes (Civ. 3e, 13 novembre 2002). Mais ce n’est que le défaut de diligence qui est sanctionné, pas le trouble dans les parties communes, donc s’il est intéressant, parallèlement, de mettre en demeure le bailleur de les accomplir, il faut envisager également de mettre directement en cause le syndicat de copropriétaires ou l’auteur du trouble (art. 544 C. civ.) afin d’obtenir la cessation du trouble ainsi qu’une indemnisation pour le préjudice subi.

juin 2011

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UFC Que Choisir de Marseille et des Alpes Maritimes

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