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Louer un logement

thematiques 16 octobre 2011

Louer un logement par l’intermédiaire d’une agence immobilier: certaines règles sont à bien connaitre!

LES ABUS DES AGENCES IMMOBILIERES

Vendre ou acheter un logement amène toujours à se poser la question. A quel intermédiaire s’adresser pour réaliser au mieux sa transaction ? vaut-il mieux se débrouiller par soi-même ? Essayons d’y voir clair.
A tout seigneur, tout honneur : Internet. Chaque mois, un nouveau site ouvre. Et chaque mois, un autre site ferme…
Ils peuvent se répartir en deux grandes catégories :
Ceux qui diffusent des annonces, qu’elles émanent de particuliers ou de professionnels ; annonces qui sont facturées aux vendeurs ;
Ceux qui proposent des ‘’services’’ aux particuliers : une estimation du bien à vendre, parfois sans tenir le moindre compte de l’environnement (ex. autoroute en construction, etc…) ; et pour certains, une expertise par deux agents immobiliers.
De création récente également des réseaux immobiliers d’agents commerciaux indépendants travaillant à leur domicile : sans agence, mais un site Internet ; un siège social avec un petit nombre de salariés ; mais une foule d’agents commerciaux, formés en trois ou quatre jours, avec un titre grandiloquent : ‘’conseiller immobilier’’. Mais ils ne sont pas tous fiables, loin s’en faut. Par exemple, une sous-estimation (ou, au contraire, une sur-estimation) du bien ; un portefeuille de clientèle maigrelet ; et même des méthodes discutables ; insistance ; démarchage frisant le harcèlement. Certains vont même jusqu’à la collecte d’annonces via Internet et l’utilisation des données personnelles sans l’autorisation des particuliers ; pratique d’ailleurs condamnée par la CNIL en 2008.
Ces ‘’indépendants ‘’ devant verser un forfait mensuel (de l’ordre de 400€) à leur réseau, certains peinent à gagner leur vie et au bout de quelques mois, ils mettent fin à leur activité. D’où des problèmes pour les vendeurs ayant signé un mandat (de gré ou de force…).

Les agences classiques indépendantes ou en réseau, sont souvent une meilleure solution pour peu que vendeurs et acheteurs prennent les précautions élémentaires ;
Sachez d’abord que l’appartenance à un réseau n’est pas une garantie de qualité à 100%. En effet, chaque agence est une franchise, et son directeur la gère à sa guise.
L’ancienneté d’une agence dans un quartier peut être un gage de sérieux, surtout si le bouche- à- oreille est positif…
Un élément très négatif, doit vous faire réfléchir à deux fois : si l’on vous démarche par téléphone ou à domicile, méfiez-vous ! C’est un ‘’hors-la-loi’’ : cette pratique est en effet, prohibée par la loi. C’est le client qui doit aller vers le professionnel, et non l’inverse.
Très important, demandez la carte professionnelle de l’agent. Elle vous garantit, non seulement son niveau d’études appropriées ou son expérience dans le domaine, mais surtout la souscription par l’agent d’une assurance vous garantissant contre tout éventuel défaut de paiement de sa part.
Dans le cas d’un bien important, le recours à un architecte (1000 à 2000€) s’impose, en plus, car c’est un ‘’homme de l’art’’.
Enfin, vieux comme le monde mais toujours opérationnel, le bouche- à-oreille peut vous renseigner utilement sur l’agence, bien sûr, mais aussi sur les prix dans votre secteur ; et, pourquoi pas, vous amener un acquéreur ou vous indiquer un bien à la vente…

Dans tous les cas, l’estimation de votre bien à sa juste valeur est primordiale. En effet, le nombre d’acquéreurs prêts à surpayer un logement n’est pas illimité. Et dans le cas inverse, si le bien est sous-payé, l’administration fiscale peut infliger des sanctions aux vendeurs pour dissimulation de prix.
Autre élément important dans le prix : la commission de l’agent. Elle se situe normalement entre 5 et 8%. La loi prévoit que vendeur et acquéreur doivent s’entendre sur le montant respectif de chacun (loi du 2-1-70 ; art.6).
Une fois le prix de vente et la commission inscrits dans le mandat de vente, ils ne peuvent être modifiés que par accord entre les parties.
Que vous soyez vendeur ou acheteur, réfléchissez bien en ayant le maximum d’informations, collectées de plusieurs sources. Et surtout, ne vous laissez pas influencer par des ‘’trucs et astuces’’ de professionnels plus expérimentés que vous. Comme, par exemple, des visites ‘’de complaisance’’ organisées pour conserver son mandat par l’agent qui veut vous faire bonne impression et fait venir ses amis, oncles, tantes, etc…, voire d’autres agents du réseau (un service en vaudra un autre plus tard). Ou encore, des visites ‘’repoussoirs’’ dans un logement peu attirant, pour vous pousser à acheter tout de suite le logement ‘’potable’’ vu la veille…
Sachez aussi qu’il n’y a guère de chances qu’un agent vous recontacte après une première visite, même s’il vous l’a promis-juré. Il ne perdra pas son temps à chercher dans les annonces, etc…, car les agents ne partagent pas entre eux la commission (contrairement aux Etats-Unis, par exemple). Faites cette recherche vous-même.
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Abus à tous les étages pour les logements locatifs : en mars 2011, l’UFC-Que Choisir a envoyé ses équipes de fins limiers dans plus de 1000 agences pour y jouer le rôle du ‘’chercheur’’, non pas d’or mais de logement locatif. Les résultats ne sont pas brillants ! Jugez un peu !
Plus d’une agence sur cinq n’affiche pas ses horaires en vitrine. C’est pourtant une obligation légale.
Plus d’une sur quatre n’affiche pas non plus le classement énergétique du logement. Or, cet affichage est obligatoire. De plus, le chauffage est un poste budgétaire important, à prévoir avant de signer de bail.
Le dossier que doit présenter le candidat locataire est illégalement gonflé : plus de 60% des agences ont demandé des documents interdits ; 46% ont, par exemple, demandé une attestation de l’employeur ; d’autres ont exigé une carte d’assuré social, ou bien une attestation de bonne tenue de comptes, bancaire ou postal.
Bien des agences ont un ‘’petit chouchou’’ : l’autorisation de prélèvement automatique… Demande parfaitement illégale.
Mais ce n’est pas tout. Les honoraires ? Gonflés à bloc… En moyenne, 93% du loyer mensuel hors charge. Or, ils devraient être dûs uniquement pour la rédaction du bail. Certaines agences n’hésitent pas à facturer des frais supplémentaires pour l’état des lieux, etc… .
Et si vous n’avez pas de garant (alors même que votre salaire est égal à trois fois le montant du loyer), vous serez refusé par environ 28% des agences.
Malheureusement, vous n’êtes pas forcément au bout de vos peines lorsque l’on vous remet les clés. Prêtez la plus grande attention à l’état des lieux ; car de sa rédaction dépendra la restitution, totale ou partielle, du dépôt de garantie. Restitution qui, chez certains, gestionnaires ou propriétaires, ne coule pas de source, ou pas de source limpide…

Quid des marchands de listes ? Ce ne sont ni des agents immobiliers, ni des gestionnaires de biens locatifs. Ils vendent des listes de biens à louer, avec les coordonnées des propriétaires.
L’un des problèmes vient du fait qu’ils ont, en moyenne, dix fois plus de clients que d’offres de biens à louer.
Leurs petites annonces abondent dans les journaux gratuits. Elles représentent 20% du chiffre d’affaire des gratuits (tels que ‘’Paru-Vendu’’, par exemple). Et à Paris, ce chiffre s’élève à 50%.
Les appels téléphoniques des candidats-locataires aboutissent parfois à des logements déjà loués, parfois à des logements en travaux, ou toujours à louer mais plus chers qu’annoncés ; quelquefois même, le logement n’existe pas.
Bien sûr, certains de ces marchands de listes n’hésitent pas à employer des méthodes commerciales douteuses : une petite kitchenette est rebaptisée ‘’cuisine équipée’’, etc…
La loi du 21/07/1994 oblige les marchands de listes à détenir un mandat écrit et signé par le propriétaire de chaque logement inscrit dans le fichier.
L’ordonnance du 01/07/2004 leur interdit d’encaisser ‘’aucune somme d’argent’’ avant de ‘’fournir effectivement des listes ou des fichiers’’.
Si le marchand de liste vous a remis très peu d’offres de locations disponibles, aux prix annoncés, et dans les secteurs géographiques demandés, vous pouvez vous faire rembourser tout ou partie de la somme versée, en vous appuyant sur l’art. 6-11 de la loi du 02-01-1970. En cas de refus obstiné, vous pouvez vous adresser à un tribunal civil ; voire pénal (en cas de paiement par avance ou annonce trompeuse). Pensez aussi à signaler les faits à la DDPP (Direction Départementale de la Protection des Populations, qui s’appelait avant la DDCCRF).

MT/10/2011

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