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Prêt immobilier renégocié

thematiques 23 juin 2013

Renégocier son prêt immobilier


Vous avez souscrit un crédit immobilier à un taux moins avantageux que les taux actuels et vous voudriez bien profiter de cette baisse. Que faire ? Deux solutions s’offrent à vous.
Vous pouvez essayer de discuter avec votre banquier en vue d’obtenir une révision de votre taux. Si vous êtes un excellent client, avec un endettement raisonnable, votre banque consentira peut-être un petit geste, c’est-à-dire une diminution de votre taux de 0,5 %, tout au plus. Vous signerez alors un avenant à votre contrat de prêt.
Mais les banques acceptent rarement cette solution : en effet, elle les oblige à rogner sur leur marge.
Or, les accords de ‘’Bâle III’’ les obligent à conserver des marges confortables pour atténuer les risques de pertes. De sorte que, même si les emprunteurs sont rares (-34 % entre septembre 2011 et septembre 2012), les banques préfèrent voir partir certains clients plutôt que de renégocier avec eux.
La seconde solution est, de loin, la plus couramment proposée : le rachat de crédit proposé par un courtier en crédits, est un financement souscrit par le biais d’une autre banque que la vôtre.
Cette formule permet aux banques de capter de nouveaux clients, de vérifier si l’emprunteur a honoré ses échéances et de s’assurer que le logement n’a pas perdu de sa valeur. Elles sont même en concurrence pour racheter des crédits à des taux très intéressants, sur un marché qui conserve un grand potentiel pour les courtiers. Toutefois, un courtier ne peut racheter le prêt s’il l’a lui-même consenti initialement.
Racheter un crédit est-il toujours rentable ? Une étude de cas s’impose. De fait pendant le premier tiers du remboursement, le gain est substantiel, car c’est le moment où les intérêts sont les plus lourds, l’amortissement du capital étant assez lent. Le rachat est bien moins judicieux si le crédit est déjà bien avancé dans le temps. Dans le cas de prêts très longs, les gains peuvent être considérables : plus de 11000€ gagnés si vous avez emprunté 200000€ sur 25 ans et que vous rachetez votre crédit avec un taux inférieur de 0,80 % par rapport au taux initial. De même, plus le montant est élevé, plus l’économie procurée par le rachat sera importante.
Votre étude analysera donc les trois paramètres : l’écart entre le taux initial et le taux obtenu auprès du courtier ; la durée du crédit ; le montant du capital qu’il vous reste à rembourser.
En pratique, le rachat n’est valable que si le taux négocié est de moins 0,80 % par rapport au taux de départ.
Il faut savoir que des frais vont peser sur les gains apparents. Tout d’abord, les pénalités de remboursement anticipé s’élèvent à six mois d’intérêts, dans la limite de 3 % du capital restant dû (art. L 312-21 du Code de la Consommation). Des frais de dossier, facturés par la plupart des banques à 1 % du capital emprunté, s’ajouteront également. Une nouvelle garantie sera exigée par la banque et donc ce cautionnement sera de 1500 à 2000 €, voire plus. Enfin, l’assurance-décès, obligatoire, est d’un montant variable selon l’âge et le profil de l’emprunteur.
Depuis le 1er mai 2011, la loi garantit le libre choix de l’assureur, à condition que les garanties soient équivalentes à celles de l’assurance proposée par la banque, le contrat de groupe de la banque est plus intéressant si l’emprunteur a plus de 45 ans ; au contraire, la délégation d’assurance (nom officiel du choix d’un contrat individuel libre) est plus avantageuse pour des gens jeunes, en bonne santé, etc…
Etudiez la question du rachat comme de la renégociation. En effet, les taux des prêts immobiliers ont rarement été aussi bas. Mais les prêts à taux révisables dans le cadre de rachats de crédits hypothécaires restent risqués.

En décembre 2012, Que Choisir alertait les éventuels emprunteurs sur les risques liés au taux révisables des crédits immobiliers, en particulier dans le cadre de rachats de crédits.
Même si l’indice sur lequel sont fixés ces taux était très bas, les variations de taux constituent pour l’avenir un risque insuffisamment maîtrisé.
Certes, deux amortisseurs sont prévus : les mensualités ne peuvent pas augmenter plus rapidement que l’inflation ; le surplus d’intérêts se reportera à la fin du crédit ; ce qui allongera sa durée, avec une augmentation limitée à un tiers de la durée initiale.
Personne ne peut garantir que l’indice ne remontera pas, ni que l’inflation n’augmentera pas non plus.
Une solution pour limiter les risques est l’application d’un cap au taux d’intérêt : ce dernier n’est alors révisable qu’à l’intérieur d’une certaine limite (à la hausse comme à la baisse).
Ce cap peut être de 1 %, 1,5 % ou 2 %. Un taux capé est donc une garantie valable, à défaut d’un taux fixe.
Attention, ne confondez pas taux d’intérêt capé (ou plafonné) et mensualité capée (ou plafonnée).
Dans le second cas, le montant à payer mensuellement sera bien limité, mais le surplus sera payé en rallongeant le crédit. Seul le premier cas permet de connaître à la signature du contrat le montant total du crédit et sa durée : optez donc pour un prêt à taux capé, sauf si vous êtes en attente de la revente de votre logement dans un avenir très proche ou si vos revenus vont augmenter sous peu.

MT/05/2013

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