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Réparations locatives

thematiques 25 septembre 2011

Vous êtes locataires: les réparations à votre charge!

Les réparations locatives :
Le locataire doit prendre en charge les réparations locatives et uniquement ce type de réparation (elle résulte de l’usage normal, à la différence des dégradations qui résultent de l’usage anormal des lieux).
Ces réparations sont listées par l’annexe du décret du 26 août 1987, no 87-712, (cliquez pour voir la liste). Si la réparation n’est pas dans la liste de ce décret il faudra, pour s’assurer que ce n’est pas à la charge du locataire, vérifier le montant du devis de réparation (plus il est important, moins c’est au locataire de payer), car il n’est tenu que des petites réparations (art. 1er du décret). Toutes les réparations autres que locatives sont à effectuer par le bailleur (art. 6c de la loi du 6 juillet 1989), sauf à ce qu’elles résultent d’un usage anormal (voir « Les dégradations », ci-dessous).
Attention : le locataire n’est pas tenu de prendre en charge ces réparations locatives si elles sont occasionnées par la vétusté*, un vice de construction, une malfaçon ou un cas de force majeur. En effet, la vétusté permet de s’exonérer de ces réparations locatives. Pour savoir quels sont les abattements de vétusté, vous trouverez ci-après un exemple qui n’a de force obligatoire que s’il est annexé au contrat) : voir grille de vétusté.
A titre d’exemple la réparation des volets roulants incombe-t-elle au locataire ou au propriétaire ?
Dès lors que la dégradation du volet roulant n’est pas due à une faute du locataire (mauvaise utilisation ou défaut d’entretien), les travaux nécessaires à la reprise des désordres (remplacement total des lames et de nouvelles coulisses) ne sont pas à la charge du locataire (cour d’appel de Paris, 21 mars 1997).
… le remplacement d’un robinet ?
Ce n’est pas une réparation locative (Rép. min. no 15538 Q, JOAN 22 août 1994), toujours sous réserve que le locataire n’ait pas commis de faute.
En revanche, la réparation d’une fuite d’eau, du fait d’un défaut d’étanchéité du joint, serait à la charge du locataire car le remplacement des joints est une petite réparation. L’obligation du locataire ne saurait aller au-delà du remplacement des petites pièces : joints, clapets… (Annexe IV décret du 26 août 1987 n° 87-712).
Est-ce que je suis tenu responsable des détériorations qui ont lieu après treize années d’occupation, alors que le bailleur n’a pas fait de travaux de conservation tout au long de la durée de mon bail ?
Dès lors que le locataire restitue les lieux à l’état d’usage (aucun défaut d’entretien, pas de dégradation anormale résultant des états des lieux) après un certain nombre d’années (à partir de dix ans d’occupation environ) et que le bailleur n’a pas fait de travaux tout au long de la durée d’occupation, il ne sera pas présumé responsable des détériorations constatées (c’est-à-dire qu’il n’aura pas besoin de prouver la vétusté, c’est au bailleur de prouver le défaut d’entretien du locataire s’il veut lui imputer le coût de la réparation) [Cass. 3e civ., 13 octobre 2009, no 08-17849].
Est-ce que, si je fais une réparation qui est normalement à la charge du bailleur, je peux lui demander le remboursement ?
Non. Le locataire ne doit surtout pas faire les réparations qui normalement incombent au propriétaire dès lors qu’il n’a pas eu son accord exprès, ou à défaut une autorisation en justice. Si le propriétaire ne répond pas aux LRAR du locataire pour demander cette prise en charge, il faudra saisir le juge (art. 1144 C. civ.).

juin 2011

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