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Transaction immobilière

thematiques 6 novembre 2011

Vendre ou acheter un logement: comment s’y prendre?

Vendre ou acheter un logement amène toujours à se poser la question. A quel intermédiaire s’adresser pour réaliser au mieux sa transaction ? vaut-il mieux se débrouiller par soi-même ? Essayons d’y voir clair.
A tout seigneur, tout honneur : Internet. Chaque mois, un nouveau site ouvre. Et chaque mois, un autre site ferme…
Ils peuvent se répartir en deux grandes catégories :
Ceux qui diffusent des annonces, qu’elles émanent de particuliers ou de professionnels ; annonces qui sont facturées aux vendeurs ;
Ceux qui proposent des ‘’services’’ aux particuliers : une estimation du bien à vendre, parfois sans tenir le moindre compte de l’environnement (ex. autoroute en construction, etc…) ; et pour certains, une expertise par deux agents immobiliers.
De création récente également des réseaux immobiliers d’agents commerciaux indépendants travaillant à leur domicile : sans agence, mais un site Internet ; un siège social avec un petit nombre de salariés ; mais une foule d’agents commerciaux, formés en trois ou quatre jours, avec un titre grandiloquent : ‘’conseiller immobilier’’. Mais ils ne sont pas tous fiables, loin s’en faut. Par exemple, une sous-estimation (ou, au contraire, une sur-estimation) du bien ; un portefeuille de clientèle maigrelet ; et même des méthodes discutables ; insistance ; démarchage frisant le harcèlement. Certains vont même jusqu’à la collecte d’annonces via Internet et l’utilisation des données personnelles sans l’autorisation des particuliers ; pratique d’ailleurs condamnée par la CNIL en 2008.
Ces ‘’indépendants ‘’ devant verser un forfait mensuel (de l’ordre de 400€) à leur réseau, certains peinent à gagner leur vie et au bout de quelques mois, ils mettent fin à leur activité. D’où des problèmes pour les vendeurs ayant signé un mandat (de gré ou de force…).

Les agences classiques indépendantes ou en réseau, sont souvent une meilleure solution pour peu que vendeurs et acheteurs prennent les précautions élémentaires ;
Sachez d’abord que l’appartenance à un réseau n’est pas une garantie de qualité à 100%. En effet, chaque agence est une franchise, et son directeur la gère à sa guise.
L’ancienneté d’une agence dans un quartier peut être un gage de sérieux, surtout si le bouche- à- oreille est positif…
Un élément très négatif, doit vous faire réfléchir à deux fois : si l’on vous démarche par téléphone ou à domicile, méfiez-vous ! C’est un ‘’hors-la-loi’’ : cette pratique est en effet, prohibée par la loi. C’est le client qui doit aller vers le professionnel, et non l’inverse.
Très important, demandez la carte professionnelle de l’agent. Elle vous garantit, non seulement son niveau d’études appropriées ou son expérience dans le domaine, mais surtout la souscription par l’agent d’une assurance vous garantissant contre tout éventuel défaut de paiement de sa part.
Dans le cas d’un bien important, le recours à un architecte (1000 à 2000€) s’impose, en plus, car c’est un ‘’homme de l’art’’.
Enfin, vieux comme le monde mais toujours opérationnel, le bouche- à-oreille peut vous renseigner utilement sur l’agence, bien sûr, mais aussi sur les prix dans votre secteur ; et, pourquoi pas, vous amener un acquéreur ou vous indiquer un bien à la vente…

Dans tous les cas, l’estimation de votre bien à sa juste valeur est primordiale. En effet, le nombre d’acquéreurs prêts à surpayer un logement n’est pas illimité. Et dans le cas inverse, si le bien est sous-payé, l’administration fiscale peut infliger des sanctions aux vendeurs pour dissimulation de prix.
Autre élément important dans le prix : la commission de l’agent. Elle se situe normalement entre 5 et 8%. La loi prévoit que vendeur et acquéreur doivent s’entendre sur le montant respectif de chacun (loi du 2-1-70 ; art.6).
Une fois le prix de vente et la commission inscrits dans le mandat de vente, ils ne peuvent être modifiés que par accord entre les parties.
Que vous soyez vendeur ou acheteur, réfléchissez bien en ayant le maximum d’informations, collectées de plusieurs sources. Et surtout, ne vous laissez pas influencer par des ‘’trucs et astuces’’ de professionnels plus expérimentés que vous. Comme, par exemple, des visites ‘’de complaisance’’ organisées pour conserver son mandat par l’agent qui veut vous faire bonne impression et fait venir ses amis, oncles, tantes, etc…, voire d’autres agents du réseau (un service en vaudra un autre plus tard). Ou encore, des visites ‘’repoussoirs’’ dans un logement peu attirant, pour vous pousser à acheter tout de suite le logement ‘’potable’’ vu la veille…
Sachez aussi qu’il n’y a guère de chances qu’un agent vous recontacte après une première visite, même s’il vous l’a promis-juré. Il ne perdra pas son temps à chercher dans les annonces, etc…, car les agents ne partagent pas entre eux la commission (contrairement aux Etats-Unis, par exemple). Faites cette recherche vous-même.

MT – oct 2011

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